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MELON CON JAMON La asimetría informativa en el mercado inmobiliario Cuando este artículo se publique nos habremos desayunado todos con la entrada en vigor de una ley de crédito inmobiliario que trata de corregir los abusos financieros que salieron a la luz en la crisis y que aún tenemos debajo de la alfombra. El preámbulo, al final de su apartado I, nos sirve un entrante pata negra que nos promete un desayuno suculento: “el acceso a la propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos”. Prueben a leerlo en alto y gesticulando con las manos… prueben…, uno se siente como participe de un principio del universo. Al lado, en el mismo plato, el chef nos ha servido en el apartado III una espuma evanescente de melón de Villaconejos: “En la Unión Europea…la vivienda está reconocida como un derecho fundamental” de las personas. No lo lean en alto porque no merece la pena. La textura de los ingredientes está perfectamente definida, pero el emplatado deja mucho que desear ya que nos incita a mezclarlo todo y podemos sufrir una gran indigestión que nos haga regurgitar, con un hedor insoportable, tantos desahucios y embargos y tantas personas que han visto “desconsolidada” su libertad y su ciudadanía. Esto sin entrar en el amargo retrogusto a la política de alquileres, que nos anima a los “individuos” a prescindir de la propiedad. Como diría un buen amigo mío, ya estoy cogiendo el rábano por las hojas; esta ley no va de la propiedad ni de la regulación de la vivienda como un derecho fundamental ni de alquileres, sino de regular los mecanismos financieros y bancarios que dieron lugar a los grandes abusos del pasado. Es decir, va de doble ración de bicarbonato para calmar la indigestión. Esta ley coloca a los ciudadanos en la posición de consumidores y reconoce la asimétrica posición contractual que ocupamos cuando nos proponen un contrato de préstamo, el profesional del banco sabe todo de ese documento y nosotros firmamos a ciegas. Para corregir esta “asimetría informativa”, aparte de reconocernos un derecho a “información y advertencias”, que parece que antes no teníamos, obliga a los profesionales a tener un plus de responsabilidad en su comportamiento para potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos. ¿Después de un atracón, a quién no le viene bien una buena ración de bicarbonato? El tiempo juzgará lo acertado o no de estas medidas. Ahora bien, esta ley no deja de ser la regulación de la transparencia en un sector muy importante, pero accesorio de otro principal; es decir, es una herramienta subsidiaria del derecho fundamental que tienen los ciudadanos a la vivienda (la espuma evanescente de melón de Villaconejos) y del derecho fundamental de acceso a la propiedad que consolida la libertad, (el jamón de pata negra). Y ¿Qué profesionales operan es ese sector principal de acceso a la propiedad? Los agentes inmobiliarios, los notarios, y los registradores, en este orden; ninguno es imprescindible y los tres son necesarios, pero cuando llega al notario la firma de la escritura pública, el negocio ya está cocido en el despacho del agente inmobiliario. Cuando me he desayunado con la entrada en vigor de esta ley he sentido una envidia sana y una enorme tristeza porque se ha perdido una gran oportunidad de regular el sector de la mediación inmobiliaria y de garantizar el derecho de los ciudadanos a conocer TODA la información necesaria para realizar una “compra consciente”. La Ley dedica varios capítulos a cómo tiene que proporcionarse esa información crediticia, qué preparación y qué requisitos de capacitación tienen que tener los profesionales encargados de evaluar e informar de las condiciones del préstamo, o cuáles son los requisitos del acceso a la actividad y el régimen de supervisión. La vivienda es uno de los pilares fundamentales de la dignidad de las personas y su compra es la inversión más importante que realizan la mayoría de los ciudadanos a lo largo de su vida. El mercado inmobiliario y especialmente el mercado de la vivienda está sujeto a una acusada “asimetría de la información” y a una gran “opacidad”. De las viviendas, en el momento de la compra, se desconoce casi todo o están sujetas a informaciones contradictorias o poco precisas: superficie, estructura, planos, instalaciones, últimas reformas, estatutos de comunidad, obras pendientes, cargas administrativas, cargas fiscales, etc. Usted que está leyendo esta reflexión se imagina comprar un coche sin saber si es gasolina o diésel. Pues eso ocurre en el mercado inmobiliario; cuántas personas, de las que están leyendo este artículo, han comprado una vivienda y desconocían a la firma si el edificio era de estructura de madera o de hormigón; si habían sido renovadas las instalaciones o si tenía humedades. La mayoría de los compradores firman que conocen y aceptan los estatutos de la comunidad en la que van a integrarse y no los han visto. Cuantas veces han escuchado eso de “esta vivienda mide aproximadamente….”, ¡este “aproximadamente” es dinero!. Los Agentes Inmobiliarios no tenemos ninguna norma que regule nuestra actividad ni las obligaciones de información con nuestros clientes. Agentes Inmobiliarios que a la vez que vendemos viviendas podemos vender jamones de jabugo y melones de Villaconejos para hacer caja, y además nadie nos obliga a saber nada de ninguna de las tres cosas. Efectivamente, en el año 2000, los señores Aznar y Rato determinaron que para ser agente inmobiliario, abrir una oficina al público y poder cobrar una “comisión” no es necesario cumplir con ningún requisito, ni siquiera saber leer ni escribir. Nadie nos obliga a distinguir una hipoteca de un higo chumbo, ni saber cómo se mide una superficie, que es un ejercicio de geometría euclidiana, ni saber qué es “fuera de ordenación”, ni los métodos básicos de valoración de una vivienda. A mí, el desayuno se me ha indigestado y espero que esta ley no sea café descafeinado y no se convierta en un camino hacia la “abusividad transparente”. José Luis Polo Francisco Agente de la Propiedad Inmobiliaria Pte. del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa (Publicado en la sección de opinión del Diario Vasco el 16 de junio de 2019)