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LA REALIZACIÓNDE OBRAS EN VIVIENDAS ARRENDADAS.

14/07/2008

Arrendamientos Urbanos (IV)
La realización de obras en viviendas arrendadas

Obligación de conservación de la vivienda.- Como consecuencia lógica de su obligación de ceder el uso y disfrute de una vivienda, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. En cualquier caso las pequeñas reparaciones que exija el desgaste en el uso ordinario de la vivienda serán de cuenta y cargo del arrendatario.

Esta aparente simplicidad que en la atribución de gastos realiza el legislador, resulta en la práctica uno de las cuestiones más controvertidas de las relaciones arrendaticias, por cuanto deberá determinarse en cada caso concreto qué desperfectos son imputables al desgaste inherente al uso ordinario de la vivienda – y por tanto imputables al arrendatario – y cuáles exceden de dicho carácter y, por lo tanto, podrán ser exigibles al arrendador.

Dejando sentado que la aplicación del sentido común resulta en todo caso necesaria, con carácter general cabe señalar que no serían exigibles al arrendador: i) las pequeñas reparaciones de poco alcance y costo económico que se refieran a deficiencias derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda; ii) las reparaciones causadas por deterioros imputables al arrendatario; iii) las reparaciones que resulten consecuencia de la destrucción de la vivienda, puesto que en tal supuesto se produciría la extinción del contrato de arrendamiento.

En aquéllos supuestos en que la ejecución de una obra de conservación no pueda retrasarse razonablemente, el arrendatario está obligado a soportarla sin derecho a reducción alguna en la renta, incluso aunque se vea privado de parte de la vivienda. Esto no obstante, si la obra durase más de veinte días, en cuyo caso la renta se disminuirá en proporción a la parte de la vivienda de la que no haya podido usarse durante ese tiempo.

Cuando exista urgencia en la ejecución de reparaciones, el arrendatario, previa comunicación al arrendador, podrá realizarlas para evitar daños mayores. Posteriormente podrá exigir al arrendador el pago de la reparación, acreditando tanto la necesidad de la misma como el importe abonado.

Ejecución de obras por el arrendatario.- El arrendatario no puede ejecutar obras que modifiquen la configuración de la vivienda arrendada sin permiso expreso por escrito del arrendador.

En caso de ejecución por el arrendatario de obras sin contar con el consentimiento del arrendador, éste podrá resolver el contrato, así como exigir al arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior de la modificación o, en otro caso, mantener tal modificación sin que pueda el arrendatario exigir indemnización alguna por tal concepto.

Así pues, es importante para el arrendatario extremar las cautelas en orden a la ejecución de obras sin consentimiento del arrendador, puesto que podrían incurrir en causa de resolución del contrato.

La anterior prohibición de ejecución de obras de modificación de la vivienda sin consentimiento del arrendador, se excepciona en supuestos en que el arrendatario o sus familiares que con él convivan tengan una minusvalía reconocida.

En este caso, previa notificación escrita al arrendador, el arrendatario podrá realizar las obras que sean necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido, sin perjuicio de que, a la finalización del arrendamiento, deba reponer la vivienda al estado anterior si así lo requiere el arrendador.

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