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LA RENTA EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

07/07/2008

Arrendamientos Urbanos (III)
La renta en los arrendamientos de vivienda

Libertad de pacto.- De conformidad con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el importe de la renta que deba satisfacer el arrendatario por la cesión del uso y disfrute de la vivienda arrendada, podrá ser libremente convenido por las partes.

Salvo pacto en contrario el pago será mensual y deberá realizarse dentro de los siete primeros días de cada mes. El arrendador está obligado a entregar recibo del pago salvo que se pague por medios que acrediten suficientemente el pago, sirviendo a efectos acreditativos del pago el justificante o recibo bancario del ingreso de la renta. Debe tenerse en cuenta que el recibo deberá identificar los concretos conceptos que conforman el importe total a abonar por el arrendatario.

Actualización de la renta.- Si bien existe libertad de pacto en cuanto a la determinación del importe de la renta, la LAU limita la forma de actualización de la misma durante los cinco primeros años de duración del arrendamiento, de manera que, durante ese plazo, la renta sólo podrá ser actualizada aplicando anualmente el incremento del IPC. A partir del sexto año, las partes podrán convenir lo que estimen oportuno y, en defecto de acuerdo, se aplicará el incremento del IPC experimentado en los doce meses anteriores a la fecha de actualización.

Conviene destacar que el importe de la renta actualizada sólo será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente en que se notifique por escrito la actualización. A esta notificación deberá acompañarse certificación acreditativa del incremento del IPC o, en otro caso, se deberá hacer referencia al Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicado dicho incremento. A estos efectos, se considera válida la comunicación de actualización realizada en el recibo de la renta del mes precedente a la actualización.

Elevación de la renta por mejoras.- Como se ha señalado, durante los primeros cinco años de vigencia del contrato, la renta únicamente podrá ser actualizada mediante la aplicación del IPC. Transcurrido dicho plazo, en el supuesto de que el arrendador realice obras de mejora en la vivienda, tendrá derecho – salvo que se haya pactado lo contrario – a elevar la renta anual en el importe resultante de aplicar al coste real incurrido – descontando subvenciones públicas - el interés legal del dinero incrementado en tres puntos, sin que la elevación pueda superar el veinte por ciento de la renta vigente en ese momento.

Si la mejora afecta a varias fincas de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, deberá repartirse el incremento de renta en función de la participación de cada finca. Si el edificio no está dividido en régimen de propiedad horizontal, el reparto deberá realizarse en proporción a la superficie de la finca arrendada, salvo pacto en contrario.

El importe resultante será exigible desde el mes siguiente a la notificación por escrito hecha por el arrendador, detallando los cálculos y acreditando documentalmente el coste de las obras de mejora realizadas.



Gastos de comunidad y de suministros.- Las partes podrán pactar que los gastos de comunidad sean a cargo del arrendatario. Habitualmente, estos gastos son los que corresponden a la finca arrendada en función de su cuota de participación en los elementos comunes. Para su validez este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Los gastos por servicios y suministros con que cuente la finca arrendada y que puedan ser individualizados mediante aparatos contadores – suministro eléctrico, de gas, agua, teléfono y similares - serán en todo caso por cuenta del arrendatario que es quien, en definitiva, usa y disfruta de los mismos.

Fianza.- A fin de garantizar el cumplimiento de sus obligaciones contractualmente asumidas, en el momento de suscripción del contrato de arrendamiento el arrendatario deberá prestar fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

Esta fianza no estará sujeta a actualización durante los primeros cinco años de duración del contrato, pero posteriormente podrá exigirse que su importe se ajuste – en más o en menos - a una cantidad equivalente a una mensualidad de renta vigente.

A la finalización del arriendo, la fianza deberá ser restituida al arrendatario, salvo que con ella deba hacerse frente, parcial o totalmente, al resarcimiento por incumplimiento de las obligaciones propias del arrendatario. Si transcurre más de un mes desde la entrega de la vivienda al arrendador, el citado importe devengará el interés legal a favor del arrendatario hasta el momento en que se haga efectivo su pago.

Adicionalmente a esta fianza, las partes pueden convenir cualquier otro tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractualmente asumidas. A este respecto, puede constatarse que, en el tráfico inmobiliario, es cada vez más habitual la prestación de garantías complementarias a la fianza legalmente exigible, como por ejemplo, avales bancarios o fianzas por importe superior a una mensualidad de renta.

La semana que viene nos referiremos a las previsiones contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos respecto a la ejecución de obras en las viviendas arrendadas.

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