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EL PRECIO DE LA VIVIENDA USADA AÚN NO TOCA SUELO

10/11/2014

El precio medio de las ofertas de viviendas usadas en Gipuzkoa sigue bajando y ya se reducido nada menos que un 40% desde que alcanzó la cota máxima en febrero de 2006, en plena burbuja inmobiliaria, cifrada en 5.399 euros el metro cuadrado. La realidad actual es bien distinta, pues el coste del metro cuadrado se sitúa en 3.164 euros de media en la provincia más cara del Estado, según los datos del portal inmobiliario Fotocasa. Y ese precio es el que se marca en las ofertas que lanzan los propietarios, que es superior al que luego termina imponiéndose en las negociaciones entre vendedor y comprador. Y es por ello que  las inmobiliarias guipuzcoanas consideran que el precio de la vivienda de segunda mano en el territorio aún no ha tocado suelo, ya que en ese tira y afloja entre comprador y vendedor hay margen para que las operaciones se cierren a un coste más reducido, toda vez que el mercado todavía no se ha recuperado.


Así lo considera el presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, José Luis Polo, quien constata que " se percibe un mayor movimiento de compraventa pero no responde a criterios de normalizción de mercado sino a una demanda contenida ". Según explica, los compradores responden al perfil de personas que llevaban mucho tiempo buscando -unnos cuatro o cinco años- y que esperaban el mejor momeno para comprar. En cuanto a los pisos que se venden, el representante del los API guipuzcoanos detalla que son propiedades procedentes de herencias cuyos dueños desean desprenderse cuanto antes y también inmuebles de parejas que se ha separado. " Es un mercado relativamente cautivo que se está viendo forzado a la venta, pero más allá de ello no se aprecia un proceso normalizado de operaciones inmobiliarias ", señala Polo.


Según afirma, la diferencia entre lo que se ofrece en las inmobiliarias y en los portales de Internet respecto a lo que luego se firma en las notarías, obviamente siempre a a la baja, hace que se pueda hablar de en los últimos ocho años el precio medio del metro cuadrado en Gipuzkoa haya descendido más allá de un 40% y aventura que ese porcentaje se acercaría más al 50%. Claro está, la reducción a casi la mitad del coste de la vivienda usada en comparación con los máximos de la burbuja inmobiliaria se produce sobre todo en los pisos de la periferia de Donostia y en el resto de las localidades del territorio, mientras que en el centro de la capital del abaratamiento es más moderado. Efectivamente, el precio medio del metro cuadrado en Donostia se encuentra actualmente en 4.117 euros, mientras que el máximo alcanzado en 2006 fue de 5.944 euros, lo que significa una reducción del 30%.


Nuevas tácticas respecto a la situación del mercado inmobiliario en Gipuzkoa, Polo subraya que " no se puede decir que ya hemos salido del agujero; desde luego no hemos llegado aún al fondo porque las condiciones sociales no se han recuperado y la prueba es que la gente joven y las personas con pocos recursos económicos siguen sin expectativa de poder acceder al mercado de la vivienda". Es decir, todavía existe un parón en las operaciones, que es lo que permite vislumbrar que los precios seguirán reduciéndose en los próximos años.


Donde sí se ha tocado fondo, apunta el presidente de los API guipuzcoanos, es en el cierre de inmobiliarias. " En los últimos dos años han tenido que echar la persiana muy pocos agentes de la propiedad inmobiliaria; los que han caído son los que abrieron durante la burbuja y no tenían ni peraparación ni experiencia ", añade.


En estos momentos las inmobiliarias están trabajando especialmente con " vivienda de periferia " y el hecho de que los precios finales hayan bajado tanto está haciendo que los ingresos de los intermediadores disminuyan considerablemente. Se mantienen los porcentajes de comisión pero " han cambiado las tácticas ", señala Polo. Por ejemplo, se exige una exclusividad total y se ofrece al cliente un trabajo intenso por parte del gestor inmobiliario, que llega a abarcar aspectos como la decoración de la vivienda o, si necesita una reforma, a contratar a arquitectos para que elaboren el proyecto de diseño. " Ahora se contrata para obtener las imagenes de la vivienda a un fotógrafo porfesional, cuanto antes eran los propios agentes de la propiedad los que llevaban su cámara  ", indica Polo.


El respresentante del sector guipuzcoano reconoce que la actividad no tiene tanto dinamismo también " porque buena parte de la culpa la tenemos nosotros, pues se nos ha olvidado que no debemos ser solo intermediadores sino que tenemos que prestar un servicio de asesoramiento sobre el precio y hacer una estrategia de mercado ". En opinión de Polo, " no se les puede decir a los propietarios de pisos que los pueden vender a cantidades desorbitadas; no hay que dar falsas esperanzas ".