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PRIVACIÓN DEL DERCHO DE USO DE UN ELEMENTO CUMÚN A DETERMINADOS PROPIETARIOS

20/04/2009


PRIVACIÓN DEL DERECHO DE USO DE UN ELEMENTO COMÚN A DETERMINADOS PROPIETARIOS

En las comunidades de propietarios viene siendo cada vez más habitual la adopción de acuerdos por los que se decide privar del uso de un elemento común a determinados propietarios. El supuesto más común es el de adopción de un acuerdo comunitario por el que se decide no permitir el acceso y utilización del portal, ascensor y escaleras, a los propietarios de locales de planta baja y/o garajes, quedando reservado este uso únicamente para los propietarios de las viviendas.

Sobre este particular, conviene señalar que la calificación tanto de los portales como de los ascensores y escaleras como elemento común es indiscutida en la ley, la doctrina científica y la jurisprudencia. Son elementos que resultan necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble.

En consecuencia, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 396 del Código Civil y en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, salvo que en el título constitutivo de la propiedad horizontal se establezca de manera expresa que determinados elementos comunes pertenecen o dan servicio en exclusiva a determinados propietarios, todos los comuneros ostentan un derecho de copropiedad sobre todos los elementos comunes del edificio.

Por tal motivo, la privación del derecho de uso de tales elementos a determinados propietarios deberá contar necesariamente con el consentimiento expreso de los comuneros afectados.

Normalmente este tipo de acuerdos suele contar precisamente con la aprobación de los propietarios que resultarán privados del uso de ese elemento común – que además no suele tener utilidad práctica para ellos - cuando este acuerdo contemple asimismo la exoneración de pago de los gastos de conservación y mantenimiento de esos elementos comunes. Piénsese, por ejemplo, en locales que no tienen acceso por el portal del edificio. Cuestión distinta será la relativa a los gastos de sustitución de esos elementos, puesto que, como ya se ha indicado en anteriores ocasiones, los acuerdos o normas limitativas del principio general de que todos los comuneros están obligados a contribuir a los gastos ocasionados por la conservación y sostenimiento del inmueble han de ser interpretados de forma restrictiva. Esto conlleva que deberán concretarse suficientemente los supuestos – conservación, mantenimiento, reparación, reposición o sustitución - de exoneración del pago de gastos derivados de esos elementos comunes.

En otros casos, nos encontramos con que la Junta de Propietarios decide privar del uso de un determinado elemento común del edificio a determinados comuneros, sin contar con el consentimiento de éstos o, incluso, con su expresa oposición. A modo de ejemplo, en una edificación en la que existen viviendas y garajes, los propietarios de las viviendas acuerdan prohibir la utilización del portal y ascensor a aquéllos propietarios de garajes que no son, a su vez, propietarios de viviendas.

Teniendo en cuenta que, salvo previsión en contra del título constitutivo, todos los copropietarios ostentan un derecho de copropiedad sobre todos los elementos comunes y, concretamente, sobre el ascensor, ese acuerdo de privación de uso del citado elemento resultaría contrario a derecho si no cuenta con el expreso consentimiento de los afectados.

Siguiendo con este ejemplo, podemos encontrarnos con una edificación en la que los garajes estén ubicados en plantas de sótano a las que puede accederse por unas escaleras ubicadas fuera del portal y por el ascensor sito dentro del mismo.







En este supuesto, la privación del derecho de uso del portal y ascensor a los propietarios de garajes que no lo son de viviendas podría representar, además, un incumplimiento de la normativa de accesibilidad - que tratan de garantizar que los accesos y comunicaciones de los edificios con la vía pública y con los elementos comunes permitan su utilización de forma autónoma para todas las personas. En nuestra Comunidad Autónoma rige la Ley 20/1997 sobre promoción de accesibilidad y el Decreto 68/2000 que desarrolla la anterior – por cuanto el acceso a los sótanos por escaleras no garantizaría la adecuada accesibilidad a los garajes privativos.

Asimismo, debe tenerse en cuenta que, como ha indicado la jurisprudencia, el acceso por la rampa del garaje no podría considerarse como vía adecuada para entrar y salir los peatones – salvo supuestos en que se garantice la seguridad y accesibilidad - por el peligro que puede generar tanto para éstos como para los conductores de vehículos que transiten por la misma.

En cualquier caso, volvemos a insistir en que deberán tenerse en cuenta las específicas circunstancias de cada supuesto concreto para poder valorar la conformidad a derecho de los acuerdos adoptados.


Pablo Jiménez Sistiaga
Departamento Civil y Contencioso.
CIALT ASESORES

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