Uso de Cookies Las cookies nos permiten ofrecer nuestros servicios. Al utilizar nuestros servicios, aceptas el uso que hacemos de las cookies.

ACEPTAR Más información.

943 465 904

Contacto

Enlaces

Área de Colegiados

Artículos monográficos

DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

23/06/2008

Arrendamientos Urbanos (II)
La duración del contrato de arrendamiento de vivienda

Plazo mínimo.- La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) garantiza al arrendatario una duración mínima de cinco años del contrato de arrendamiento de vivienda lo que garantiza una cierta estabilidad para la unidad familiar. Dicho esto, la duración del arrendamiento puede ser libremente pactada entre las partes. Ahora bien, si ésta es inferior a cinco años, el plazo pactado se prorrogará obligatoriamente para el propietario por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario comunique con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo. Esto implica, por ejemplo, que un arrendamiento cuyo plazo inicialmente pactado sea de un año, podrá prorrogarse, por la sola voluntad del arrendatario, hasta alcanzar una duración de cinco años.

El arrendador podrá evitar esta prórroga haciendo constar en el contrato de arrendamiento, que necesitará para sí la vivienda con el fin de destinarla a ser su vivienda permanente, antes de que transcurran cinco años. No basta con una mera referencia en el contrato, puesto que el arrendador deberá ocupar la vivienda en el plazo de tres meses desde la extinción del contrato. En caso contrario, el arrendatario podrá elegir entre volver a ocupar la vivienda arrendada o ser indemnizado con una cantidad igual al importe de la renta por los años que faltaban hasta completar los cinco.

Para que el arrendamiento se extinga transcurrido el plazo mínimo de cinco años, el propietario deberá manifestar con un mes de antelación a la fecha del vencimiento su voluntad de no renovarlo. A este respecto, debemos llamar la atención sobre la trascendencia para la propiedad de no comunicar – muchas veces por olvido o dejadez – con la debida antelación la voluntad de no renovar el arrendamiento. En tal supuesto, el contrato se prorrogará obligatoriamente, de nuevo a voluntad del arrendatario, por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, por lo que la duración obligatoria del arrendamiento podría extenderse hasta ocho años.

Desistimiento del contrato.- Como ya se ha dicho, la LAU garantiza al arrendatario una duración mínima del arrendamiento. Pero esto no significa que el arrendatario pueda disponer a su antojo de la duración del contrato. Bien al contrario, los plazos pactados resultan de obligado cumplimiento para ambas partes y, por lo tanto, si se conviene una duración de un año, el arrendatario vendrá obligado a cumplir sus obligaciones contractuales – singularmente, el pago de la renta - durante dicho periodo.

El arrendatario sólo podrá desistir del contrato cuando la duración pactada sea superior a cinco años y hayan transcurrido al menos cinco años. Para este supuesto, las partes podrán convenir una indemnización a favor del arrendador equivalente a una mensualidad de la renta vigente en ese momento por cada año del contrato que quede por cumplir.

Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia.- Si el arrendatario pretendiera desistir o no renovar el contrato sin consentimiento de su cónyuge, el arrendamiento podrá continuar en beneficio de dicho cónyuge. A estos efectos, el arrendador podrá requerir al cónyuge para que comunique si desea continuar en el arrendamiento y si no recibe contestación fehaciente en el plazo máximo de quince días, el arrendamiento quedará extinguido. Del mismo modo, si el arrendatario abandona la vivienda sin manifestar expresamente su intención de desistir del contrato o no renovarlo, el arrendamiento quedará extinguido si, en el plazo de un mes desde el abandono, el cónyuge no comunica al arrendador su voluntad de ser arrendatario.

Separación, divorcio o nulidad del matrimonio.- En estos casos el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuido tal uso y disfrute en el marco del proceso matrimonial correspondiente, debiendo comunicar tal circunstancia al arrendador en el plazo de dos meses desde la resolución judicial que lo determine.

Fallecimiento del arrendatario.- Si bien la posibilidad de subrogación por el fallecimiento del arrendatario no ostenta en los arrendamientos suscritos a partir del 1 de Enero de 1995 tanta trascendencia como en la anterior regulación, lo cierto es que la LAU/94 contempla que podrán subrogarse en el contrato: 1) el cónyuge; 2) los descendientes del arrendatario sujetos a patria potestad o tutela; 3) los descendientes, ascendientes, hermanos y cualquier otro pariente hasta el tercer grado colateral – tíos, primos, sobrinos – que sufra una minusvalía igual o superior al 65 %, siempre que hubieran convivido habitualmente con el arrendatario durante los dos años precedentes.

Las anteriores referencias al cónyuge son también aplicables a la pareja afectiva que, con independencia de su orientación sexual, hubiera convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores al desistimiento, abandono o fallecimiento, salvo que hubieran tenido hijos en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

La próxima semana continuaremos el tratamiento de las principales características de los arrendamientos de vivienda.

Descargar archivo