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IMPAGO DE LA RENTA IRPF

06/04/2009

TENGO UN INMUEBLE ARRENDADO Y NO ME HAN PAGADO LA RENTA. ¿TENGO QUE DELARARLA EN LA DECLARACIÓN DEL IRPF?

Una de las preguntas que se suelen plantear frecuentemente las personas físicas que tienen un inmueble arrendado, cuando el inquilino no satisface las rentas, es si tienen que declarar dichas rentas en la declaración del IRPF. La respuesta es que sí.

A efectos del IRPF y en lo que respecta a las rentas de capital (tanto en los rendimientos de capital mobiliario como inmobiliario) el devengo se produce en el ejercicio en el que resultan exigibles, con independencia del momento en el que se produzca el cobro. Para determinar el momento en el que son exigibles las rentas del arrendamiento habría que examinar las condiciones del contrato, siendo lo más común que dicha exigibilidad se produzca a comienzos de cada mes.

Por ejemplo, pensemos en un contrato de arrendamiento de inmueble en el que se establezca que la renta se debe abonar durante los 5 primeros días de cada mes. El devengo de la renta se produce el día 5 de cada mes, con independencia de que el inquilino no realice el abono de la misma. Finalizado el ejercicio, suponiendo que el contrato haya estado en vigor durante todo el año, el propietario deberá integrar en su autoliquidación del IRPF, en concepto de rendimiento íntegro de capital inmobiliario, la suma de las 12 rentas.

No obstante, si a 31 de diciembre se mantiene la falta de pago por parte del inquilino, debe analizarse la posibilidad de incluir como gasto deducible, en concepto de saldo de dudoso cobro, el importe de las rentas pendientes.

A estos efectos debe diferenciarse el arrendamiento de viviendas (en los términos del artículo 2 de la Ley de Arrendamiento Urbanos) del arrendamiento del resto de inmuebles.

En el caso del arrendamiento de viviendas, de acuerdo a la normativa del IRPF del País Vasco, no es posible deducir cantidad alguna en concepto de saldo de dudoso cobro puesto que el único gasto deducible que se admite es el de los intereses de financiación ajena utilizada en la adquisición de la vivienda o en la realización de mejoras en la misma (además de una bonificación del 20% del rendimiento íntegro).

En cambio cuando la falta de pago por parte del arrendatario se produce en relación a un inmueble diferente de vivienda, de acuerdo al reglamento del IRPF, es posible deducir el saldo de dudoso cobro cuando la misma quede suficientemente justificada, considerándose justificada cuando se cumpla cualquiera de las dos circunstancias siguientes:

- Cuando el deudor (el inquilino) se encuentre en situación de concurso.
- Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de 6 meses, y no se hubiese producido una renovación del crédito.

La primera de las circunstancias no debe ofrecer ninguna dificultad de comprensión para el lector. Sin embargo, la segunda circunstancia sí requiere algún comentario. En concreto, nos podremos preguntar qué se entiende por primera gestión de cobro. A este respecto, en virtud de la doctrina administrativa, se considera que si en el contrato de arrendamiento se establece que la renta se debe abonar durante los 10 primeros días de cada mes, el transcurso de dicho plazo implica que ya se ha realizado la primera gestión de cobro.

Todo ello implica que si las rentas impagadas corresponden al primer semestre del año, el propietario podrá deducir como gasto deducible las cantidades adeudadas. Sin embargo, las rentas impagadas correspondientes al segundo semestre no podrán deducirse en el ejercicio, pudiendo ser deducibles en el ejercicio siguiente si se mantiene el impago. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de que el inquilino se declare en concurso en cuyo caso sí procedería la inclusión del gasto de dudoso cobro.

Por último, cuando un saldo de dudoso cobro fuese cobrado con posterioridad a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca su cobro.



Juan Jose Etxeberria
Departamento Fiscal
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