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EDIFICIOS DECLARADOS FUERA DE ORDENACIÓN

09/02/2009

Edificios declarados en Fuera de Ordenación

¿Qué supone la declaración en fuera de ordenación de una edificación, construcción o instalación? ¿Cuáles son sus efectos y consecuencias jurídicas?

Tradicionalmente, se han definido como edificios o instalaciones en fuera de ordenación, aquellos que han sido construidos con anterioridad a la aprobación del instrumento de planeamiento urbanístico, ya sea Plan General, Plan Parcial o Plan Especial, que resultan disconformes con el mismo.

En la actualidad, la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo, aplicable en la Comunidad Autónoma Vasca, dispone que el planeamiento urbanístico señalará en fuera de ordenación aquellos edificios, construcciones, instalaciones y usos de suelo existentes con anterioridad a su entrada en vigor, y para los que prevé su desaparición en un plazo determinado, por quedar incluidos dentro de un ámbito de actuación urbanística.

Asímismo, quedan sujetas al régimen de fuera de ordenación, sin que el Ayuntamiento pueda ordenar su demolición, aquellas edificaciones que sin contar con la preceptiva licencia urbanística, no han sido objeto de un expediente de legalización o restauración de la ordenación urbanística, en un plazo de cuatro años desde la total terminación de las obras.

El plazo de demolición de las edificaciones vendrá condicionado por la mayor o menor iniciativa que tenga el Ayuntamiento o el propietario del suelo sobre el que se encuentran, de ejecutar la ordenación recogida en el instrumento de planeamiento en cuestión. Así, en actuaciones en las que se prevé una actuación de transformación urbanística, donde los propietarios del edificio, normalmente, no ostentan un poder de decisión, las edificaciones están avocadas a su desaparición -nos remitimos al artículo “Derecho de Realojo” publicado en la Guía Inmobiliaria donde se definen los derechos de los ocupantes legales de viviendas que se derriban por su incompatibilidad con el planeamiento urbanístico-.

Sin embargo, en las actuaciones aisladas en las que el propietario del suelo lo es también de la edificación, no es habitual la demolición, salvo que el planeamiento contenga una ordenación atractiva que anime al propietario a proceder a su ejecución.

Tal y como afirma la jurisprudencia, la razón de ser de esta figura es el deseo legal de que el edificio o instalación fuera de ordenación no prolongue su existencia más allá de lo que cabe esperar de él, atendiendo al estado de vida y conservación de sus elementos componentes.

Una vez declarados en fuera de ordenación, nace un nuevo régimen jurídico, caracterizado sobre todo, por las limitaciones que establece la ley en cuanto a las facultades de disposición del edificio.

No se permitirá en ellos la realización de obras de modernización, consolidación, aumento de volumen o modificaciones que impliquen su mejora, salvo que sean necesarias para el mantenimiento del edificio en las mínimas condiciones de habitabilidad y salubridad, y las dirigidas a evitar daños a terceros. No obstante, en casos excepcionales, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en la Ley, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación del edificio.

Por último, consideramos relevante recordar que en las operaciones de enajenación o venta de terrenos, debe señalarse en la escritura de transmisión, la situación urbanística de los mismos cuando cuenten con edificaciones en fuera de ordenación, con la posibilidad para el adquirente de rescindir el contrato en un plazo de cuatro años, en el caso de que nada se indicara.



Fdo.- Josu Ferro Uriguen
Departamento Urbanístico e Inmobiliario
j.ferro@cialt.com



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