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LAS RENTAS INMOBILIARIAS EN EL NUEVO IRPF

19/06/2008

Estrenamos hoy este nuevo servicio que se incluirá todos los lunes en el suplemento inmobiliario de El Diario Vasco. Todas las semanas abordaremos diferentes cuestiones que afectan al sector inmobiliario, como pueden ser aspectos relacionados con la compraventa y arrendamiento de inmuebles, comunidades de propietarios, fiscalidad inmobiliaria y otros que irán apareciendo en los próximos artículos.

Teniendo en cuenta que estamos en plena campaña de renta, hay que recordar que en Gipuzkoa el plazo finaliza el próximo 25 de junio, y sin perjuicio de que las cuestiones relacionadas con la fiscalidad inmobiliaria van a tener un especial protagonismo en esta página, vamos a comentar el tratamiento que reciben en el nuevo IRPF las rentas inmobiliarias, haciendo especial hincapié en las derivadas del alquiler de viviendas. Hay que señalar que cuando se habla de rendimientos de capital inmobiliario, quedan excluidos los inmuebles que estén afectos al desarrollo de una actividad económica. Por ejemplo, cuando una persona física es titular de un local de negocio en el que desarrolla una actividad de hostelería o comercio al por menor, ese local está afecto a dicha actividad y no genera rendimiento de capital inmobiliario alguno.

Con el nuevo IRPF vigente desde el año 2007, hay una novedad muy interesante al desaparecer la imputación de rendimientos por la mera titularidad de inmuebles. Hasta el ejercicio 2006, cuando el contribuyente era titular de inmuebles urbanos, diferente de la vivienda habitual y los garajes, tenía que incluir un rendimiento por los mismos, aún cuando éstos no generasen renta alguna a través de arrendamientos u otro tipo de cesiones. Ese rendimiento se calculaba aplicando un porcentaje al valor catastral y del importe obtenido se restaba como gasto deducible la cuota del IBI. Ahora, en el IRPF no hay que tener en cuenta esos inmuebles de los que sea titular el contribuyente, puesto que no se va a calcular ningún rendimiento por los mismos, salvo que los mismos estén arrendados o cedidos a terceros. Esta modificación supone una novedad interesante desde el punto de vista de simplificación del Impuesto.

Por todo ello, desde el año 2007 el contribuyente tendrá rendimiento de capital inmobiliario sólo cuando sea titular de inmuebles (o de derechos de uso o disfrute sobre los mismos, el usufructo por ejemplo) que se hayan cedido en arrendamiento a terceros. Dentro de éstos, el nuevo IRPF distingue el arrendamiento de viviendas y otro tipo de arrendamientos. A estos efectos se considera arrendamiento de vivienda aquél que esté destinado a cubrir la necesidad de vivienda del inquilino, de manera que quedarían excluidos los contratos de alquiler por temporada (en época de verano, por ejemplo) o el arrendamiento a estudiantes durante el curso escolar.

¿Cómo se calcula el rendimiento de capital inmobiliario en el caso de arrendamiento de viviendas? Como rendimiento íntegro se computan todas las cantidades recibidas del inquilino en concepto de renta o cualquier otro concepto. De dicho rendimiento íntegro se restan como gasto deducible, exclusivamente, los intereses de préstamos que el contribuyente hubiera obtenido para financiar la adquisición de la vivienda o la realización de mejoras en la misma. El resto de gastos que el titular de la vivienda hubiera podido soportar (reparaciones, seguros de vivienda, gastos de administración, amortización del inmueble, etc.) no son deducibles. Además, la nueva normativa permite restar el 20% del rendimiento íntegro (rentas percibidas) en concepto de bonificación, teniendo en cuenta que la suma de los intereses deducibles y la bonificación no puede superar el rendimiento íntegro. Este límite supone que el rendimiento neto del arrendamiento de viviendas no pueda ser negativo y opera inmueble por inmueble.


Por último, el rendimiento neto del arrendamiento de viviendas se integra en la base del ahorro y no en la base general, por lo que tributa al 18% y no al tipo marginal del contribuyente. Este aspecto también es novedoso del nuevo IRPF y supone, en general, un mejor tratamiento para el arrendamiento de viviendas.

Ejemplo: Un contribuyente tiene una vivienda alquilada por la que ha percibido durante el año 2007 una renta mensual de 600,00 euros. Los gastos que ha soportado en relación con la vivienda alquilada son los siguientes:

Cuota IBI 300,00
Gastos comunidad 500,00
Seguro 250,00

El rendimiento neto a efectos del IRPF será:

Rendimiento bruto 7.200,00
Gastos 0,00 (sólo los intereses y en este caso no hay)
Bonificación 1.440,00

Rendimiento neto 5.760,00

Cuota (18%) 1.036,80


JUAN JOSE ETXEBERRIA
Departamento Fiscal
www.altasesores.net
943 311866

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