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EL RETRASO EN LA ENTREGA EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES

29/01/2009

EL RETRASO EN LA ENTREGA EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES

La actual situación de crisis viene generando en los últimos meses tal incertidumbre en el mercado inmobiliario que son numerosas las consultas, sobre todo de compradores, en relación con la posibilidad de resolución de los contratos de compraventa ya suscritos.

Uno de los motivos en que se pretende fundamentar la resolución del contrato - principalmente en adquisiciones de fincas de nueva construcción - es el incumplimiento, por parte del vendedor, de su obligación de entrega de la finca en el plazo convenido.

Sobre este particular conviene llamar la atención sobre el hecho de que no cualquier incumplimiento de la obligación del vendedor en la entrega del inmueble puede justificar la negativa del comprador a cumplir con su obligación de pago del precio, puesto que el retraso o incumplimiento debe resultar trascendente o relevante a efectos del contrato.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, en caso de incumplimiento por el vendedor de su obligación de entrega de la finca, la parte compradora podrá optar entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

Ahora bien, como ya se ha apuntado anteriormente, no puede instarse la resolución del contrato por cualquier incumplimiento, sino que éste debe recaer sobre obligaciones esenciales y debe ser de tal trascendencia que frustre totalmente el interés del comprador.

Es reiterada la doctrina jurisprudencial que exige, para otorgar viabilidad a la acción resolutoria del artículo 1124 del Código Civil, entre otros requisitos, la prueba de que el vendedor haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían, debiendo relacionarse el grado de incumplimiento del contrato, a efectos de valorar su gravedad, con criterios de equidad y buena fe, que imponen, para acoger el pedimento resolutorio, la evidencia de la frustración del fin de contrato, habiendo eliminado las legítimas expectativas de la parte compradora supuestamente perjudicada.

En suma, la facultad de resolución debe ser interpretada de forma restrictiva por el principio de conservación de los contratos.

A modo de ejemplo, un mero retraso por poco tiempo en el plazo de entrega no habría de ser considerado motivo justificado para la resolución del contrato de compraventa por la inexistencia de una voluntad rebelde al cumplimiento.

De hecho hay autores que distinguen entre lo que es un mero retraso, sin trascendencia jurídica alguna – no daría lugar a exigir daños y perjuicios ni, desde luego, a la resolución contractual – y la mora en que incurre el vendedor que, aunque no ampara la resolución del contrato, si permite al comprador exigir la indemnización de los daños y perjuicios.

En este supuesto, la parte compradora vendrá obligada a cumplir con sus obligaciones contractualmente asumidas – singularmente, el pago del precio convenido – no obstante lo cual estará igualmente facultada para exigir el resarcimiento de los daños y perjuicios que el retraso o mora le haya podido irrogar y que, en todo caso, deberán ser acreditados. No es infrecuente, a este respecto, que los contratos de compraventa contemplen precisamente penalizaciones para el vendedor en el supuesto de que se produzca un retraso en la entrega de la finca objeto de compraventa.

Ahora bien, si el plazo de entrega se ha configurado en el contrato como un elemento de esencial importancia para el comprador y el incumplimiento es patente y manifiesto por el transcurso con creces del plazo convenido para la entrega, podría considerarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de la obligación que justificaría la resolución contractual, con aplicación de las consecuencias legal y contractualmente previstas para el caso de incumplimiento.

Aunque nos estemos refiriendo ahora al incumplimiento del plazo de entrega pactado por retraso en el mismo, conviene llamar la atención, igualmente, sobre el hecho de que la entrega de la finca, sobre todo en nueva construcción, podría realizarse incluso antes del vencimiento del plazo convenido con carácter de plazo máximo. En este supuesto, no cabría, en principio, sostener la existencia de incumplimiento por parte del vendedor salvo si, como ha quedado dicho, el plazo fue constituido en el contrato como elemento de carácter esencial para el comprador.

En cualquier caso, como siempre advertimos, cada supuesto concreto presenta unas circunstancias propias que siempre habrán de ser tenidas en cuenta para una adecuada calificación jurídica.


Pablo Jiménez Sistiaga
Departamento Civil y Contencioso.

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