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LA RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA POR FALTA DE PAGO DEL COMPRADOR

09/01/2009

LA RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA POR FALTA DE PAGO DEL COMPRADOR


La pasada semana hicimos referencia a la posibilidad de resolución del contrato de compraventa con ocasión del incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega del inmueble en el plazo convenido, dado el interés que tal cuestión viene suscitando en los actuales tiempos de crisis económica.

De igual actualidad resulta en estos momentos la cuestión relativa a la posibilidad de resolución del contrato de compraventa ante el impago por el comprador del precio convenido en el plazo pactado.

El supuesto típico de esta situación vendría constituido por un contrato en el que se contempla un plazo máximo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y simultáneo pago del precio pendiente de abono y, llegada la fecha, el comprador no hace frente a su obligación de pago. ¿Qué ocurre en este caso? ¿Qué posibilidades de actuación tiene el vendedor para defender sus intereses? ¿Puede dar por resuelta la compraventa de forma automática por incumplimiento del comprador?

Con carácter general, el artículo 1124 del Código Civil establece que en las obligaciones recíprocas – las que generan obligaciones para ambas partes - en caso de incumplimiento de una de las partes, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

En la compraventa de bienes inmuebles, esta regla general de las obligaciones ha de complementarse con la previsión específica contenida al efecto en el artículo 1504 del Código Civil. El citado precepto establece que, en la venta de inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.

Es decir, que en la venta de inmuebles el comprador puede pagar aún después de haber vencido el plazo máximo establecido para ello, siempre y cuando no haya sido requerido notarial o judicialmente por el vendedor.

En consecuencia, nos encontramos con que el citado precepto – en garantía de una mayor protección del comprador de bienes inmuebles - establece para poder instar la resolución de la compraventa un doble requisito, a saber: por un lado, el incumplimiento de pago por parte del comprador; por otro lado, la carga para el vendedor cumplidor de requerir formalmente al comprador para el cumplimiento de su obligación de pago.

Significa lo anterior que, en caso de que llegado el plazo máximo convenido para el pago del precio por el comprador sin que éste haya cumplido con su obligación de pago, la compraventa no quedará resuelta de forma automática – ni siquiera aunque así se haya previsto expresamente en el contrato – sino que el vendedor deberá requerir notarial o judicialmente al comprador para que cumpla su obligación en un nuevo plazo.

En cuanto a la formalidad del requerimiento, el artículo 1504 CC se refiere a que debe hacerse notarial o judicialmente. En cuanto al requerimiento notarial, existe un cierto debate doctrinal y jurisprudencial en torno a si cabría admitir otros medios de comunicación fehaciente – carta certificada, burofax – que permitieran prescindir de la fe pública notarial. En nuestra opinión, lo único que no presenta discusión es el requerimiento notarial y, por tal motivo, es lo que ha de conferir mayor seguridad jurídica a la actuación del vendedor cumplidor. En cuanto al requerimiento judicial, viene admitiéndose a estos efectos la solicitud de un acto de conciliación.




En definitiva, únicamente tras realizar el requerimiento a que se refiere el artículo 1504 CC el vendedor cumplidor podrá instar la resolución del contrato de compraventa por falta de pago y la aplicación de las consecuencias – penas, daños y perjuicios - derivadas del incumplimiento de la parte compradora.

Evidentemente, si no interesa al vendedor la resolución del contrato, podrá en todo caso exigir al comprador el cumplimiento de sus obligaciones contractualmente asumidas.


Pablo Jiménez Sistiaga
Departamento Civil y Contencioso.

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