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GARANTIAS DEL ARRENDADOR PARA EL COBRO E LA RENTA

24/11/2008

Garantías del arrendador para el cobro de la renta

El principal interés de los propietarios en el arrendamiento de una finca de su propiedad suele ser la obtención de un rendimiento económico a su patrimonio. En esta tesitura, el cumplimiento por el arrendatario de su obligación de pago de la renta y de las cantidades cuyo pago ha asumido contractualmente, constituye la mayor preocupación para el propietario.

A estos efectos, el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece la obligación del arrendatario de prestar fianza. Sin entrar aquí a debatir su naturaleza jurídica – puesto que técnicamente nos encontraríamos más con una prenda que con un contrato de fianza - esta fianza se configura como un instrumento de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones principales: pagar la renta y conservar la finca adecuadamente.

Evidentemente, el importe de la fianza legalmente exigible – una o dos mensualidades de renta según el uso de la finca - no basta, por sí mismo, para garantizar un hipotético incumplimiento por el arrendatario de su obligación de pago de la renta. Conviene destacar sobre el particular, que, en caso de impago de la renta, el procedimiento judicial de desahucio – aún en los supuestos de máxima celeridad – suele demorarse varios meses como mínimo.

Por tal motivo, el apartado quinto del precitado artículo 36 LAU contempla expresamente la posibilidad de que, adicionalmente a esta fianza en metálico, las partes puedan convenir cualquier otro tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractualmente asumidas.

Esta garantía adicional puede otorgase de cualquier forma admisible en derecho y podrá verificarse, entre otras formas, mediante afianzamiento personal por un tercero ajeno al contrato de arrendamiento, mediante el otorgamiento de una garantía real - hipoteca, por ejemplo - mediante el abono en metálico de una cantidad dineraria, mediante la contratación de un seguro que cubra el impago del arrendatario o mediante aval bancario.

En los últimos tiempos es cada vez más frecuente en el tráfico inmobiliario la solicitud al arrendatario de un aval bancario que garantice al propietario el cobro de la renta. Este instrumento constituye la garantía más eficaz a estos efectos y su obtención implica que, en caso de impago de la renta por el arrendatario, el propietario podrá dirigirse a la entidad bancaria para que ésta le abone la cantidad avalada en los términos convenidos. Ahora bien, para que eso sea así y la garantía sea plenamente eficaz para el propietario, el aval debería contener los siguientes requisitos:

 Otorgarse con carácter solidario.- El propietario puede optar por requerir de pago al arrendatario-deudor o al avalista indistintamente.

 Ser otorgado a primer requerimiento.- El banco deberá atender la petición de pago del propietario por el mero hecho de ser requerido para ello.



 Contener la renuncia a los beneficios de excusión, división y orden.- El avalista no puede requerir que el propietario se dirija contra bienes del deudor-arrendatario antes de ejecutar el aval y podrá ser requerido para el pago de la total cantidad adeudada – con el límite del aval – aún en el supuesto de existir varios fiadores o avalistas.

 Contar con un plazo de vigencia equivalente a la duración del arrendamiento. Es frecuente el supuesto en el que, por ejemplo, un contrato de arrendamiento otorgado por plazo de un año cuenta con un aval de un año de duración y, ante la prórroga del contrato más allá del plazo inicialmente convenido, el propietario ve cómo la vigencia del aval ha quedado extinguida, lo que supone una merma en sus garantías salvo que se proceda igualmente a la renovación del aval.

Por tal motivo, resulta de capital trascendencia para los intereses del propietario – y también del arrendatario, puesto de esta manera se evitan futuras discrepancias entre las partes – establecer claramente en el texto del aval las condiciones del mismo.


Pablo Jiménez Sistiaga
Departamento Civil y Contencioso
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