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TRIBUTACIÓN DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS (I)

10/11/2008

TRIBUTACIÓN DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS (I)
En el presente artículo nos vamos a centrar en aquellas escrituras de hipoteca que, por estar sujetas y exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA), al garantizar préstamos otorgados por Bancos o Cajas, sujetos pasivos del IVA, están sujetas a Actos Jurídicos Documentados (en adelante, AJD).
El gravamen por Documentos Notariales se articula mediante dos vías. Una cuota fija de 0,150253 € por folio; y una cuota variable con un tipo de gravamen del 0,5 % sobre el valor del contrato escriturado. Con carácter general fuera del País Vasco y de Navarra este tipo es del 1 %.
Por razones pedagógicas y de sistemática, dividiremos el presente análisis en función de las diferentes vicisitudes de la existencia de una hipoteca, a saber: constitución, modificación y cancelación.

Constitución: Tal y como ya se ha adelantado, la constitución de hipotecas mediante escritura pública es hecho imponible de AJD, por lo que, en principio, quedará sujeta al gravamen del 0,5 % ó 1 %, dependiendo del lugar en el que radique el bien inmueble sobre el que recaerá la hipoteca.
El sujeto obligado al pago de dicho Impuesto será el prestatario, es decir, la persona que pide el préstamo, y no el Banco o Caja de Ahorros.
La base imponible sobre la que habrá que aplicar el 0,5 % ó el 1 % será el importe del capital garantizado más las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada se tomará como base el capital y tres años de intereses.
No obstante lo anterior, en el País Vasco, desde 2001, existe una exención para la constitución de hipotecas que garantizan préstamos destinados a la adquisición de inmuebles que van a convertirse en vivienda habitual.
En el Territorio Histórico de Gipuzkoa, en concreto, la citada exención ha sido objeto de una reciente modificación a través de la Norma Foral 3/2008, con efectos a partir de 12 de julio de 2008. La citada exención, a día de hoy, garantiza tanto préstamos como créditos hipotecarios; y exige, en todo caso, que dicho préstamo o crédito garantizado esté destinado a adquirir o rehabilitar una vivienda habitual en Gipuzkoa. El concepto de vivienda habitual y de rehabilitación es el que configura la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
En el caso de que se incumpliese este requisito, y el inmueble adquirido no pasase a ser considerado vivienda habitual de la persona que constituyó la hipoteca, se dispondrán de 30 días desde el incumplimiento para realizar una autoliquidación complementaria de la inicialmente practicada con los intereses de demora correspondientes.
Ignacio solicita un préstamo a un Banco para adquirir un piso en Irún, garantizando dicho préstamo mediante la constitución de una hipoteca sobre el piso. Dado que pretende convertirlo en su vivienda habitual, presenta una autoliquidación por AJD exenta. Un año después de la adquisición, Ignacio decide vender dicho piso sin haber pasado los preceptivos tres años para que pueda ser considerada su vivienda habitual. Desde el momento de la transmisión del piso, Ignacio tendrá 30 días hábiles para practicar una autoliquidación complementaria aplicando el tipo del 0,5 % sobre la cantidad garantizada, incluido intereses, más los correspondientes intereses de demora. Si Ignacio no realiza la autoliquidación complementaria en el plazo convenido, la Administración podrá calificar dicha falta de ingreso de infracción tributaria.

Eneko Rufino
Departamento Fiscal
www.altasesores.net
943 311866

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