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LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA MENDIANTE EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. ASPECTOS FISCALES (II)

27/10/2008

LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA MEDIANTE EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. ASPECTOS FISCALES (y II)

El artículo anterior se refirió a los contratos de arrendamiento con opción de compra y su tratamiento en el IVA, especialmente a su incidencia en las cantidades pagadas antes del ejercicio de la opción de compra y en el ejercicio de la misma.

Hoy vamos a ver alguna variante de dichas operaciones que también se están realizando el mercado.

1. En ocasiones se celebra entre el promotor y el cliente un contrato en virtud del cual el segundo entrega al primero:

a. Cantidades por el contrato de arrendamiento con opción de compra que se descontarán de la compra en el momento del ejercicio de la opción y que si no se ejercita ésta no serán recuperadas por el cliente.
b. Otras cantidades a cuenta de la compra de la vivienda que se descontarán del precio en el momento del ejercicio de la opción o que, en caso de que no se ejercite ésta y no se lleve a cabo la compraventa, serán devueltas al cliente.
Pues bien, como comentamos en el artículo de la semana pasada, las cantidades pagadas en virtud de la letra a) quedarán sometidas al tipo del IVA del 16% hasta el momento en que se ejercite la opción de compra, pudiendo ser objeto de rectificación y quedando sujetas al 7% cuando sea ejercitada la opción.

Sin embargo, a las cantidades indicadas en la letra b) se les aplicará desde el inicio, desde que se empiezan a satisfacer, el tipo del IVA del 7%, aunque aún no se haya ejercitado la opción de compra, puesto que no se derivan del contrato de arrendamiento con opción de compra sino que son anticipos para la compra de la vivienda, si finalmente ésta se produce. En el caso de que no se lleve a efecto dicha compra, el promotor devolverá al cliente las cantidades satisfechas incluido el importe correspondiente al IVA.

2. Por último en relación con todas estas operaciones hay que hacer una mención especial a los arrendamientos con opción de compra con compromiso INICIAL de ejercicio de la opción de compra (o ANTERIOR al ejercicio de la misma).

Como se ha indicado, el IVA correspondiente a la compra de la vivienda en estos contratos de arrendamiento con opción de compra se devenga, en general, en el momento del ejercicio de la opción pero si en un momento anterior o al inicio del contrato, el cliente se compromete a ejercitar dicha opción, en ese momento de comunicación al promotor de dicho compromiso se devenga el hecho imponible de una entrega de bienes por el importe total de la compraventa, aunque no se satisfagan las cantidades pendientes. Hay que tener en cuenta que la vivienda ya está en posesión del cliente. De este modo, será de aplicación el mismo tratamiento del IVA que el correspondiente a una compraventa con precio aplazado.

Así, en un contrato de arrendamiento con opción de compra que tiene un plazo de ejercicio de la opción de 5 años, pero el optante comunica al final del tercer año al promotor su intención de ejercitar la opción transcurridos los cinco años, será en ese momento de la comunicación, al final del tercer año, cuando se devengue el IVA de todas las cantidades pendientes, aunque no se satisfagan en dicho momento sino que se continúe con el calendario de pagos pactado en el origen del contrato. Estos pagos pendientes tendrán a efectos del IVA la consideración de pagos aplazados.

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS

En cuanto al tratamiento de las cantidades pagadas en virtud de los contratos de arrendamiento con opción de compra antes del ejercicio de la opción, no dan derecho a la deducción por adquisición de vivienda, dado que durante los ejercicios en los que se satisfacen no se ha adquirido la titularidad jurídica de la misma ni se encuentra el contribuyente en ninguno de los supuestos que también admiten la deducción tales como las aportaciones a la cuenta vivienda o los pagos durante la construcción de la misma.

Este es el criterio de la DGT en su Consulta V1160-08.

Sin embargo, dicha consulta no se pronuncia sobre la posible aplicación de la deducción por alquiler de vivienda durante dicho período por las cantidades satisfechas en virtud del arrendamiento con opción de compra y tampoco existe ningún criterio publicado al respecto por la Hacienda Foral de Gipuzkoa.

ELENA RETA y BELÉN CARO
Departamento Fiscal
www.altasesores.net
943 311866

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