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LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA MEDIANTE EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. ASPECTOS FISCALES (I)

20/10/2008

LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA MEDIANTE EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA. ASPECTOS FISCALES (I)

La situación actual del mercado inmobiliario está dando lugar a que se ofrezcan a los compradores fórmulas de adquisición de viviendas que no han sido tan utilizadas hasta la fecha.

Una de ellas es el arrendamiento con opción de compra.

Puesto que nos vamos a referir a viviendas de nueva construcción, mediante esta operación el promotor de viviendas ofrece al cliente una fórmula a través de la cual éste puede utilizar una vivienda durante un período de tiempo (generalmente entre 5 y 10 años) como si se tratara de una vivienda alquilada y transcurrido el período de tiempo establecido, el cliente puede optar por adquirir la propiedad de la vivienda que venía utilizando.

De este modo, tras la firma de este contrato de arrendamiento con opción de compra el promotor, concedente de la opción, se obliga a ceder en arrendamiento una vivienda al cliente, el optante, durante un plazo de tiempo y le permite que durante dicho plazo el cliente decida si desea adquirir la vivienda o no, por lo que si éste decide comprarla tendrá derecho a realizar dicha compra por el precio pactado al inicio.

Por su parte, el cliente satisfará un precio durante el período de arrendamiento y, finalizado el plazo establecido, deberá optar por la compra de la vivienda pagando el precio que se haya pactado como precio del ejercicio de la opción de compra o bien, si decide no comprarla, verá finalizado el contrato de arrendamiento, debiendo abandonar la vivienda.

Frecuentemente el total o parte del importe pagado durante el arrendamiento se resta del precio de compra de la vivienda si se ejercita la opción para su adquisición.

Ejemplo: El precio de venta de una vivienda es 600.000 euros. Las cantidades a satisfacer durante 36 meses (3 años) son 3.500 euros. El precio a pagar por la compra de la vivienda si, transcurridos los tres años, se ejercita la opción de compra será de 474.000 euros. En el supuesto de que no se ejercite la opción, el contrato finalizará transcurridos tres años y se habrán pagado 126.000 euros por el arrendamiento de la vivienda.

En relación con la aplicación del IVA a esta operación, debemos recordar que, si bien los arrendamientos de viviendas están sujetos pero exentos del IVA por lo que no deben satisfacer este impuesto, los arrendamientos de vivienda con opción de compra NO están EXENTOS y además, la normativa del impuesto tampoco establece que les resulte de aplicación un tipo reducido. En consecuencia las cantidades pagadas en virtud de este contrato estarán sometidas al tipo general del 16%, al tratarse de una prestación de servicios.

Lógicamente no nos referimos a las cantidades que se destinan a la compra de la vivienda las cuales, como se conoce, se someten a los tipos reducidos del 7%, incluso las pagadas en concepto de anticipo a cuenta de su adquisición.

Así, en el ejemplo anterior, los 3.500 euros que se satisfacen durante 36 meses antes de que el optante decida si ejercitar o no la opción de compra soportarán un IVA del 16%.

Pero ¿qué sucede si el optante decide ejercitar la opción y comprar la vivienda?

A partir del momento en que se ejercita la opción de compra por parte del arrendatario y accede a la propiedad de la vivienda a cambio del pago del precio establecido (474.000 euros en nuestro ejemplo), el hecho imponible que se produce es una primera entrega de bienes sujeta y no exenta, ya que el destinatario de la vivienda, el comprador, es el que ha venido ocupando el inmueble desde que finalizó su construcción. En consecuencia se aplicará el 7% de IVA al precio que pague en el momento del ejercicio de la opción. En el ejemplo anterior el IVA será el 7% de 474.000 euros.

¿Y qué sucede con las cantidades satisfechas con anterioridad al ejercicio de la opción que, según el contrato entre las partes, se deducen del precio de compra?

Pues que en el momento del ejercicio de la opción se reconvierten en cantidades anticipadas para la compra de una vivienda y por ello, deberán ser sometidas al tipo del 7%.

Sin embargo, se trata de cantidades mensuales que se han satisfecho a lo largo del arrendamiento tributando al 16% pero que, como consecuencia del ejercicio de la opción de compra, deben tributar al tipo reducido correspondiente a la entrega de viviendas, esto es, el 7%.

Así pues se hace necesaria una rectificación de las cuotas impositivas repercutidas en virtud de la legislación del IVA, que establece la posibilidad de dicha rectificación cuando el importe de las mismas se haya determinado incorrectamente o cuando se produzcan determinadas circunstancias que den lugar a la modificación de la base imponible, por lo que el arrendatario recuperará el 9% de las cantidades satisfechas, es decir, el importe pagado en exceso por la aplicación de un tipo superior del IVA (16%) que el que definitivamente corresponde aplicar (7%) por haber ejercitado la opción de compra.

Este es el criterio interpretativo que ha formulado, sobre lo dispuesto en la Ley del IVA, la Dirección General de Tributos, órgano encargado de resolver consultas tributarias de la Administración estatal, en la Consulta número V1689-07 que se ha ocupado de esta y otras cuestiones.


Elena Reta y Belén Caro
Departamento Fiscal
www.altasesores.net
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