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LA FISCALIDAD DE LA COMPRA DE VIVIENDA (II)

13/10/2008

LA FISCALIDAD DE LA COMPRA DE VIVIENDA (II)

En la primera entrega relacionada con el tema que nos ocupa, hemos visto que, según la calificación que tenga la vivienda a adquirir en cuanto a su consideración como primera o segunda y ulterior entrega, el impuesto que grava la citada compra será o bien el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos (ITP y AJD) o bien el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), indicando, en este último caso, los diferentes tipos impositivos que se pueden ocasionar.

No obstante, cada vez es más frecuente encontrarnos con determinadas operaciones que tienen trascendencia tributaria y que hemos creído deben ser objeto de análisis, a saber:

a) Adquisición de la posición contractual. Nos referimos a aquellos casos en los que una persona física o jurídica ha formalizado un contrato de compraventa de una vivienda en construcción con un promotor y, tras haber realizado uno o varios desembolsos parciales, decide transmitir el citado derecho a un tercero mediante contraprestación (si la transmisión fuera gratuita, nos remitimos a los artículos publicados anteriormente en relación con las donaciones).

Centrándonos únicamente en la adquisición del derecho a una persona física, la operación de compra tributará por el ITP y AJD al tipo del 6%. Para este supuesto, la normativa reguladora del tributo establece que la base imponible será el valor real del derecho cedido, no siendo pacífica en las diferentes administraciones la interpretación que se da a esta cuantificación. En concreto, la Administración Foral guipuzcoana sostiene que habrá que estar al valor que las partes señalen como precio del contrato, incluyendo en dicho valor en todo caso lo efectivamente desembolsado como invertido en la construcción del inmueble, incrementado, en su caso, con la cantidad adicional que las partes hubieren convenido. Por el contrario, la Administración Central ha venido entendiendo que el valor del derecho es el valor total construido del inmueble, si bien es preciso señalar que dentro de las medidas fijadas para el año 2009 se propone una modificación mediante la cual el valor del derecho se ajusta al valor real del inmueble en construcción en el momento de la cesión del derecho privado de compra.

b) Reformas y mejoras de calidades realizadas en la vivienda antes de la entrega de la misma por parte del promotor. Es relativamente frecuente que a la hora de adquirir una vivienda en construcción decidamos realizar mejoras o cambios en la misma. Planteamos las siguientes hipótesis:

b.1) Realizadas antes de la entrega. Según sean contratadas directamente con el promotor o con los contratistas que estén interviniendo en la promoción, el IVA que se aplicará a las mismas será diferente, de tal manera que si son contratadas directamente con el promotor, dichas mejoras quedarán sometidas al tipo del 7%; mientras que si se contratan con el contratista, el IVA será del 16%.

b.2) Realizadas después de la entrega. La regla general es que el tipo de IVA a aplicar a cualquier obra o inversión realizada por el propietario de una vivienda es del 16%. Sin embargo, se contemplan dos supuestos en los que el tipo a aplicar es el reducido del 7%:

i) Obras que tengan la consideración de rehabilitación.

ii) Obras de albañilería (empleo de ladrillo, piedra, cal, arena, yeso u otros materiales semejantes) cuyo destinatario sea una persona física no empresario y que además se cumpla que la vivienda sea para uso particular (también comunidad de propietarios), que hayan pasado más de dos años desde la construcción o rehabilitación de la misma y que el coste de los materiales aportados por la persona que realiza las obras no supere el 20% de la operación.

Ejemplos prácticos:

1) Instalación de ascensor al año de compra de vivienda unifamiliar: IVA 16%.

2) Instalación de ascensor para una comunidad de propietarios de viviendas adquiridas hace un año con antigüedad de 10 años: la albañilería previa al montaje 7%, resto 16%.

3) Realización de obras a los tres años de su construcción que incluyan conceptos tales como fontanería, calefacción, pintura, carpintería, andamiaje: todo 16%.

4) Obras consistentes en cambio de cocina y baños a los 10 años de su construcción: gastos de albañilería 7%, resto al 16%.


Miguel Nieto Cruz
Departamento Fiscal
www.altasesores.net
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