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LA FISCALIDAD DE LA COMPRA DE LA VIVIENDA (I)

06/10/2008

LA FISCALIDAD DE LA COMPRA DE VIVIENDA (I)

Una vez analizada por mi compañero la tributación que se deriva de la donación de inmuebles, las siguientes entregas van dirigidas a determinar cuál es la carga fiscal que se ocasiona en las adquisiciones onerosas de inmuebles, en concreto en las compras de viviendas, garajes y anexos.

Como punto de partida, la primera cuestión que debemos de tener en cuenta es el carácter de la vivienda en cuanto a que sea primera o, segunda o posterior entrega, de tal manera que, salvo excepciones muy concretas, aquellas adquisiciones de viviendas que tengan la consideración de primera entrega se encontrarán sometidas al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), mientras que las que no, deberán de satisfacer el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). A estos efectos señalar que, por regla general, será primera entrega la que realice directamente el promotor de la edificación.

En el supuesto de que nuestra inversión sea en una vivienda (con garaje y anexos o no) que tenga la consideración de segunda transmisión, la compra, documentada en escritura pública, quedará gravada al tipo del 6% por el concepto de TPO, impuesto que deberemos de ingresar en las arcas de la Administración Tributaria (impreso modelo 60T).

Sin embargo, el citado porcentaje se reduce a un 3% si se dan las siguientes circunstancias: i) vivienda y anejos adquiridos con la misma, cuya superficie construida no sea superior a 120 m2 ó 96 m2 útiles, siempre que el valor real de la misma no sea superior a 300.000 euros; ii) que el adquirente no sea propietario de otra vivienda en un porcentaje superior al 25 por 100 de titularidad, ni lo haya sido en el período de los dos años anteriores a esta adquisición; iii) que vaya a constituir la vivienda habitual del adquirente; iv) que el adquirente sea menor de 35 años; v) que en el documento de adquisición se exprese que se cumplen las condiciones señaladas.

Por último, en el supuesto de viviendas de protección pública, si la adquisición la realizamos a una Administración Pública o a un particular, al amparo de la normativa vigente sobre procedimientos de adquisición y adjudicación de viviendas de protección pública en las que hemos sido designados por el Gobierno Vasco, nuestra compra estará exenta de TPO.

Por el contrario, si la vivienda a adquirir es nueva (primera transmisión), el impuesto que deberemos soportar será el IVA al tipo reducido del 7%, que lo pagaremos directamente al promotor; asimismo, deberemos añadir un 0,5% adicional por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, pues la compra la formalizaremos a través de escritura pública, se trata de un acto inscribible y la operación es cuantificable.

Concretar que en el supuesto de que se adquiera conjuntamente con la vivienda un máximo de 2 garajes y anexos, el citado tipo reducido se aplicará tanto a la vivienda como al resto de elementos comprados. No obstante, se establecen unos requisitos en cuanto a su ubicación física en el sentido de que los mismos deben de encontrarse en el subsuelo que ocupa toda la superficie de las zonas comunes de la promoción inmobiliaria. En lo que a los trasteros se refiere, si bien, no se establece ningún límite cuantitativo para la aplicación del citado tipo reducido como sucede con los garajes, si la cantidad transmitida de los mismos no se pudiera considerar accesoria o complementaria de la entrega de la vivienda, éstos quedarán gravados al tipo general del 16%.

Por último, para finalizar esta primera parte, y dada las diferentes tipologías de viviendas con las que nos podemos encontrar, es preciso matizar que para aplicar el tipo reducido del 7%, el inmueble en cuestión debe de ser apto para su uso como vivienda en el sentido de disponer de la correspondiente licencia de primera ocupación, de tal manera que si no es así, el tipo aplicable a la adquisición será del 16%, vg: apartamentos turísticos (según la Comunidad Autónoma en la que se ubique el inmueble), lofts, locales comerciales para su adaptación como vivienda, entre otros.



MIGUEL NIETO CRUZ
Departamento Fiscal
www.altasesores.net
943 311866

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