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EL DEVENGO DE LOS HONORARIOS DE LOS AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

25/08/2008


EL DEVENGO DE LOS HONORARIOS DE LOS AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

Según dispone el artículo 1º del Decreto nº 3248/69 (Mº Vivienda), de 4 de Diciembre de 1.969, que aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, "Son funciones propias de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria la mediación y corretaje en las siguientes operaciones: a) Compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas; b) Préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas; c) Arrendamientos rústicos y urbanos, cesión y traspaso de estos últimos; d) Evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en venta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los tres apartados anteriores".

A estos efectos, se puede definir el contrato de corretaje, siguiendo a Garrigues, como “aquél por cuya virtud una de las partes – denominada comitente - se obliga a abonar a la otra parte, llamada mediador o corredor, una remuneración por el hecho de indicar la oportunidad de celebrar el contrato o por el hecho de que el contrato previsto realmente se concluya por consecuencia de la indicación del corredor o de su actividad mediadora.”

Así pues, la actividad profesional del Agente de la Propiedad Inmobiliaria se identifica fundamentalmente con la intermediación en las operaciones inmobiliarias anteriormente referidas – compraventas, préstamos hipotecarios y arrendamientos – posibilitando la formalización de tales negocios jurídicos por las partes – comprador y vendedor; arrendador y arrendatario; y prestamista y prestatario respectivamente - de las mismas.

Lógicamente, el cumplimiento de las obligaciones propias de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en el ejercicio de sus funciones, determina la obligación del cliente de proceder a la remuneración de tal actuación.

¿En qué momento surge el derecho del agente al cobro de sus honorarios profesionales? Concretamente, en las compraventas, ¿surge este derecho en el momento de suscripción del contrato privado o cuando se otorga la escritura pública de compraventa?

Es esta una duda que se suscita en no pocas ocasiones en los usuarios, especialmente en aquellos supuestos en que, por el motivo que fuera, la compraventa no llega a buen fin.

La respuesta ha sido establecida de forma unánime por la doctrina y la jurisprudencia: el derecho al cobro de los honorarios del agente surge en el momento de perfección del negocio jurídico objeto de mediación, perfección que se entiende producida desde que las partes se ponen de acuerdo sobre las condiciones de la operación, mediante la suscripción del correspondiente contrato. Este contrato podrá ser verbal o escrito, presentando, como es lógico, el contrato verbal una mayor dificultad probatoria en cuanto a la existencia del acuerdo y el concreto contenido del mismo.

En una compraventa, la perfección del contrato se verifica en el momento en que el vendedor y el comprador, se ponen de acuerdo sobre el objeto y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (Artículo 1.450 CC).

Cabe destacar, a este respecto, que el agente no está obligado a responder del buen fin de la operación, pues este resultado ya es independiente de la voluntad del mediador, a no ser que se le haya responsabilizado expresamente de obtenerlo.

Esto implica que, formalizado un contrato privado de compraventa gracias a la intermediación del agente, surge ya el derecho de éste al cobro de sus honorarios, por haber desplegado precisamente la actuación que le resulta exigible. Y ello aunque posteriormente no se verifique la elevación a escritura pública de compraventa, puesto que, como se ha dicho, tal otorgamiento no depende ya del agente, sino del cumplimiento por las partes – compradora o vendedora – de las obligaciones contractualmente asumidas.



En cuanto al momento del pago de los honorarios ya devengados, en atención al principio de autonomía de la voluntad de las partes, el agente y comitente pueden perfectamente convenir diferirlo en el tiempo, fijándolo, por ejemplo, en el momento en que se otorgue la escritura pública de compraventa. Pero si posteriormente, tal escritura no se otorga por causa imputable a cualquiera de las partes del contrato el agente no pierde su derecho al cobro de los honorarios devengados con la perfección del contrato de compraventa, debiendo procederse a su abono en los términos convenidos.

En definitiva, debe distinguirse entre el momento del devengo de los honorarios – el de la perfección del contrato objeto de mediación – y el momento del pago de los mismos, que puede convenirse sea realizado de forma simultánea al devengo o diferirlo, total o parcialmente, para un momento posterior.


Pablo Jiménez Sistiaga
Departamento Civil y Contencioso.
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