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DERECHO DE REALOJO. REGULACIÓN NORMATIVA EN EUSKADI

04/08/2008

Derecho de Realojo. Regulación normativa en Euskadi

En el presente artículo, expondremos el derecho de realojo de los ocupantes de viviendas que resultan incompatibles con la ordenación urbanística que se ha fijado para el ámbito urbanístico en el que se encuentran, y deben ser derruidas como consecuencia de las actuaciones de transformación urbanística que se van a llevar a cabo en el citado ámbito. A nivel autonómico, el derecho de realojo viene regulado en la disposición adicional segunda de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi y en el Capítulo V del Decreto 39/2008, de 4 de marzo, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo.

La obligación de hacer efectivo el realojo recae en el sujeto, público o privado, que acomete la transformación urbanística, que asumirá en todo caso el coste del realojo o la indemnización económica resultante en defecto de acuerdo de realojo.

En primer lugar, para ser realojado debe tratarse de un ocupante legal, es decir, aquella persona empadronada en una vivienda y que reside efectivamente en la misma por cualquier título -propiedad, arrendamiento, o cualquier derecho real-, incluido el precario. Ahora bien, si el afectado dispone en el ámbito de actuación urbanística que afecta a su vivienda de unos bienes y/o derechos que en contraprestación por su aportación se le adjudican unas edificabilidades urbanísticas superiores a 90 metros cuadrados de uso residencial libre, no tendrá derecho de realojo.

Por otra parte, el realojo se materializa en una vivienda sometida a algún régimen de protección pública. Esto suponía un problema para aquellas familias que no cumplían todas o alguna de las condiciones legales que establece la normativa para los adjudicatarios de las viviendas de protección pública. La problemática se ha suavizado a raíz de la aprobación del Decreto, según el cual el Gobierno Vasco, de oficio o a petición del correspondiente Ayuntamiento, podrá eximir a las personas afectadas, del cumplimiento de todos o de alguno de los requisitos de acceso a las viviendas de protección pública. En la práctica urbanística, cabe decir que dentro del corto período de tiempo que lleva en vigor la normativa vasca de realojos, el Gobierno Vasco no ha sido restrictivo a la hora de autorizar los realojos; no obstante la dependencia de una autorización para cuya concesión el Gobierno Vasco dispone de una amplia discrecionalidad, no otorga la suficiente seguridad jurídica a las personas afectadas.

En definitiva, en caso de que el ocupante cumpla los requisitos para ser adjudicatario de una vivienda de protección pública o aún no cumpliendo todos o alguno de los requisitos, el Gobierno Vasco concede el derecho de realojo, este se hará efectivo en una vivienda de “superficie adecuada a sus necesidades”. Esta indeterminación de las necesidades se valora, según el Decreto, atendiendo a la composición familiar de los ocupantes legales afectados.





Por último, en cuanto al procedimiento de realojo se refiere, en aquellos ámbitos urbanísticos sometidos a actuaciones privadas de transformación urbanística donde radiquen viviendas que resulten radicalmente incompatibles con la nueva ordenación urbanística, el promotor de la actuación deberá suscribir, con anterioridad al inicio de las obras de urbanización, convenios de realojo con los ocupantes legales afectados.

En cualquier caso, en caso de que el promotor no llegue a un acuerdo con una o varias personas afectadas, podrá iniciar la ejecución de la transformación urbanística si habiendo presentado una propuesta de realojo acredita ante el correspondiente Ayuntamiento, la efectiva puesta a disposición del disidente, de una vivienda en el mismo régimen de tenencia con el que ocupaba la vivienda que constituya su residencia habitual y de superficies adecuadas a sus necesidades.


Fdo.- Josu Ferro
Departamento de Urbanismo e Inmobiliario



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