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LAS CARGAS DE URBANIZACIÓN EN LAS COMPRAVENTAS DE VIVIENDAS DE NUEVA PROMOCIÓN

28/06/2006

Las Cargas de Urbanización en las Compraventas de Viviendas de Nueva Promoción

En la práctica habitual de compraventa de viviendas, con carácter previo a la formalización de la escritura pública de compraventa, las partes contratantes -vendedor y comprador- suscriben un contrato privado de compraventa donde por un lado, describen la vivienda a adquirir con sus características y cargas reales que tenga adscritas –normalmente hipotecas-, y por otro, acuerdan realizar la transmisión con o sin cargas, el precio y la forma de pago, fecha o plazo de escrituración y demás condiciones generales de contratación.

La correcta formulación del contrato privado de compraventa es de suma importancia para que no surjan problemas a la hora de escrituración. En este sentido, nos centraremos en un supuesto que se suele repetir, con frecuencia, en aquellas operaciones de compraventa de viviendas resultantes de una nueva promoción urbanística.

En ocasiones, cuando se inicia la promoción de venta de viviendas en construcción, el promotor elabora “contratos-tipo” de compraventa que establecen la transmisión de la vivienda, libre de cargas reales; todo ello, sin cerciorarse de la situación registral de la parcela sobre la que se encuentra la vivienda objeto de la compraventa, y dando por hecho que tratándose de la primera transmisión, no existen cargas reales sobre las viviendas.

Así, no son pocos los compradores que se han encontrado en la fecha de la elevación a escritura pública del contrato, con la sorpresa de que la vivienda “está afectada, con carácter real, al cumplimiento de las cargas de urbanización, según lo dispuesto en los artículos 19 y 20 del Real Decreto 1093/1997”.

¿Qué son las cargas de urbanización? La Ley del Suelo y Urbanismo de Euskadi las define como aquellas que ha ido soportando el promotor o promotores de un ámbito urbanístico donde se está desarrollando una promoción de viviendas. Estas cargas se corresponden, entre otros, con los gastos de redacción de instrumentos de planeamiento, proyectos técnicos, ejecución de la obra de urbanización, indemnizaciones y gastos de realojos de viviendas, etc.

El problema radica en que la formalización de la escritura pública no se puede realizar libre de cargas, puesto que existe una afección real, la cual no puede cancelarse hasta que el Ayuntamiento proceda a recepcionar la obra de urbanización, de manera formal, es decir, mediante un acuerdo municipal expreso que disponga la aceptación, sin reservas, de la ejecución de la urbanización.

No obstante, se pueden encontrar varias soluciones para solventar el problema sin necesidad de esperar a la recepción municipal de la urbanización. A modo de ejemplo, podría incluirse en la escritura pública de compraventa, una cláusula de exoneración de toda carga de urbanización a favor del comprador, asumiendo expresamente el promotor, todo coste que pudiera imputarse al comprador en concepto de carga de urbanización. De este modo, se otorga una seguridad jurídica al comprador y se evita cualquier controversia entre las partes, pudiendo formalizarse la escritura de compraventa “libre de toda carga”.


Fdo.- Josu Ferro
Departamento de Urbanismo


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